Alquiler
Seguro se ha construido como un negocio integral que engloba las múltiples facetas del alquiler: de las reparaciones del hogar y los seguros a los suministros de
luz y gas. Es más, incluso ha creado su propio índice para actualizar la renta
al inquilino cada año. Se llama ARCA (Actualizador de la Rentas de Contratos de
Alquiler) y hasta hace poco tenía su propia
página web. Basándose en la Ley
de Arrendamientos Urbanos, donde se establece que la renta se actualizará
cada año «en los términos pactados por las partes», y en la Ley
de Desindexación de la Economía, que aprobó el Gobierno de Mariano Rajoy en
2015 y desligó del IPC la revisión de los contratos públicos, Alquiler Seguro confeccionó
su propio índice para aplicarlo a las rentas que cobra a los arrendatarios. Dice
que sus autores son «técnicos y economistas» de la empresa, sin precisar más, y
que éstos contaron con la colaboración del portal inmobiliario Idealista.
En
su web, la agencia publica
la fórmula con la que elabora el ARCA, así como la evolución que ha tenido
en el tiempo. El índice se construye sumando el importe medio de las rentas
firmadas en el mes, el importe medio de todas las rentas en vigor y el importe medio
de las rentas de una «muestra representativa» de inmuebles facilitada por Idealista. Y de la que no explica cómo se diseña. La primera variable pesa un 10%, la segunda un 20% y la tercera, la muestra de
anuncios de Idealista, un 70%.
Así,
el índice ARCA era del 4,95% este septiembre, pero había escalado a su máximo
histórico en noviembre de 2024 y mayo de 2025, cuando alcanzó el 6,26% y el
6,25%, respectivamente. Por tanto, casi duplicó el IPC del mes pasado, que estaba
en el 2,9%, pero triplicó la inflación de noviembre de 2024 –2,4%– y mayo de
este año –2%–. Sólo se hundió durante el covid, incluso fue negativo en los
meses de la pandemia, de noviembre de 2020 a septiembre de 2021. Pero desde
julio de 2021 no ha dejado de subir. El único periodo en que el IPC fue
superior al ARCA coincidió con la crisis inflacionista provocada por la guerra
de Ucrania. Sin embargo, durante 2022 y 2023 el Gobierno limitó la subida de
las rentas del alquiler al 2%. Y durante 2024, al 3%. Así que el ARCA siempre estuvo
por encima de ambas cifras durante todo este tiempo, aunque no pudo aplicarse.
Ésta es la segunda entrega de la serie de investigación de Público sobre Alquiler Seguro, integrada por nueve artículos [Aquí puedes consultar la primera entrega].
Precios inflados en Idealista
Los
cambios introducidos por la Ley por el Derecho a la Vivienda han afectado especialmente
a la actualización de las rentas. Desde enero de 2025, deben revisarse
aplicando el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV),
elaborado por el Instituto Nacional de Estadística. De 2022 a 2024 se utilizó el
Índice de Garantía de Competitividad (IGC), creado por la Ley de Desindexación
de la Economía, para actualizar los alquileres cuando los contratos no
especificaban qué índice debía usarse. El IRAV es el valor mínimo entre la tasa
de variación anual del IPC, la tasa de variación anual del IPC subyacente
–la que excluye alimentos y energía– y una
tasa de variación anual media ajustada.
Como
puede verse en el gráfico adyacente, el ARCA siempre ha superado ampliamente tanto
el IGV como el IRAV.
«No
es lo mismo los precios de oferta de los grandes portales inmobiliarios que los
de cierre del contrato», apunta Javier Burón Cuadrado, gerente de
Nasuvinsa, la empresa pública de vivienda de Navarra y antes de la de vivienda
del Ayuntamiento de Barcelona. «En nuestro estudio sobre
las empresas de alquileres comprobamos que los precios de los grandes
portales como Idealista o Fotocasa están hinchados un 30% sobre los precios
reales que pagan los inquilinos», abunda Jaime Palomera, investigador del Instituto
de Investigación Urbana (IDRA). Lo que, a su vez, termina inflando también el
ARCA, donde la mayor parte del peso de la fórmula –un 70%– recae precisamente en
la «muestra representativa» de los anuncios aportados por Idealista.
Palomera
dice que Alquiler Seguro no es la única inmobiliaria que ha creado su propio índice
de actualización, hay más, pero «no lo publicitan tanto». También las administraciones
públicas confeccionaron los suyos: el Gobierno central utilizó datos de Hacienda
y del catastro, mientras que el catalán recurrió a las fianzas para diseñar uno en 2017. Cree que ambos son «mejorables». Además, critica lo que considera un «evidente» conflicto de interés de los que gestionan la oferta, los portales inmobiliarios
–que Javier Burón describe como grandes «outlets de anuncios»–: son los
primeros beneficiarios de la subida de las rentas, porque sus comisiones se calculan
basándose en el precio final de los alquileres.
Carlos
Castillo, abogado del Sindicato de Inquilinas, dirige sus críticas al posible carácter
abusivo de estos índices hechos a la carta. «Habría que ver si ha existido una
negociación real entre las partes» se pregunta. Alquiler Seguro responde a Público
que el ARCA «ofrece una medida real de la variación del mercado del alquiler», con el objetivo de «facilitar las negociaciones desvinculando el precio de las
rentas del IPC». A su juicio, el ARCA «es mucho más preciso», al estar
relacionado «de forma directa» con el mercado del alquiler, mientras que el IPC
es un índice «general» construido usando una serie de «productos que no tienen
nada que ver entre sí».
Cumplimiento escrupuloso de la ley
En
un contrato de 2019 de Alquiler Seguro al que ha tenido acceso este periódico, se
establece que la renta será revisada de acuerdo con el ARCA. Y no hubo negociación
previa de ningún tipo ni con la agencia ni con el arrendador, según el
inquilino que lo firmó. Se le dijo que era el índice que utilizaba la empresa,
sin más alternativa. En un contrato de 2023, también se fija el ARCA como
actualizador de la renta, pero se precisa a continuación que la variación no
podrá superar el IPC, en cumplimiento del real decreto de 2022 que limitaba los
precios por la espiral inflacionista provocada por la guerra de Ucrania.
Alquiler
Seguro tampoco ha respondido cuando Público le ha preguntado si tiene
algún contrato –y en ese caso, cuántos– en el que casero e inquilino hayan
pactado, en uso de la libertad que les concede la ley, utilizar el IPC para
actualizar la renta. Se ha limitado a reseñar que cumple «de forma escrupulosa» la Ley de Arrendamientos Urbanos. También dice que cumple «a rajatabla» la Ley
por el Derecho a la Vivienda en lo que respecta a la revisión anual de la renta,
que obliga sólo a los nuevos contratos. Así que mantiene y sigue actualizando
el ARCA en su página web. José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones
Inmobiliarias (FAI), se sorprende de la existencia de este índice. «Ni sabía que existiera, no lo he utilizado
en 30 años de profesión, sólo el IPC», resalta, «y ahora la ley obliga a
utilizar el IRAV para la vivienda habitual, no se permite otra cosa. Incluso
podría ser denunciable».