El
déficit de viviendas –más de 500.000, según el Banco de España– y la cada vez
mayor demanda de pisos para arrendar, con la consiguiente subida histórica de
las rentas, hacen del alquiler un suculento negocio. Tanto como para que Alquiler
Seguro, un grupo dedicado, en principio, a la gestión de los arrendamientos, decida convertirse en propietario. Lo hizo ya en 2016, cuando creó su primera
socimi, Quid Pro Quo Alquiler Seguro, que comenzó a cotizar en el Mercado
Alternativo Bursátil (MAB) dos años después. Pero la empresa que ahora preside
Antonio Carroza ha llegado a tener hasta tres de estos vehículos de inversión
colectiva inmobiliaria, un sector vigoroso en España, el país europeo con más
socimis: 156 cotizan en los diferentes mercados –continuo, BME Growth y BME
Scaleup, Euronext y Portfolio–.
Una socimi es un tipo de sociedad que invierte en inmuebles urbanos para alquilarlos. No paga impuesto de sociedades, aunque sí debe tributar –un 19%– por sus dividendos. Y está obligada a salir a Bolsa.
El
negocio está atomizado –en Reino Unido cotizan sólo 42 de estas sociedades,
llamadas REIT, aunque su tamaño es mucho mayor–, pero ofrece una rentabilidad
lo bastante tentadora como para atraer a Luka Modric y Luis Enrique –Telco
Building– o a Leo Messi –Edificio Rostower–. Además, el sector se ha probado
inmune al anuncio –no cumplido– del Gobierno de cambiar su ventajoso régimen fiscal: en lo que va de año han empezado
a cotizar en España nueve socimis más. Pero se prevé que superen la veintena. El
conjunto de las españolas suma una capitalización cercana a los 25.000 millones
de euros, según las últimas cifras publicadas por la European Public
Real Estate
(EPRA), la asociación europea de empresas cotizadas del sector inmobiliario.
Por dar una idea de cómo está configurado el mercado español, las 42 socimis
cotizadas británicas suman una capitalización de 60 millones de euros, casi
tres veces más que las 156 españolas.
Además,
el margen de mejora es amplio, si se tiene en cuenta que sólo el 4% de las
viviendas residenciales está en manos de socimis, según el Banco de España.
Estas sociedades son parte activa en la profesionalización de un mercado que
aún acaparan los particulares, pero donde han irrumpido con fuerza las inmobiliarias.
Con Alquiler Seguro en una posición más que destacada.
Ésta es la sexta entrega de la serie de investigación de Público sobre Alquiler Seguro, integrada por nueve artículos [Aquí puedes consultar las entregas anteriores].
Quid Pro Quo,
una rentabilidad bruta del 34,3%
La
apuesta de Alquiler Seguro por convertirse en casero se sustanció en junio de 2023,
cuando vendió Quid Pro Quo a otra socimi más grande, Ktesios, por 13 millones
de euros. Consiguió una plusvalía de 636.448 euros, según apuntó en sus cuentas
del pasado ejercicio. La empresa se desprendió de la propiedad, pero retuvo la
gestión operativa –lo que en la jerga del sector se llama property management–
de la cartera de 144 viviendas que le había vendido a Ktesios y que esta
socimi, propiedad del ejecutivo colombiano Henry Noel Gallego Grajales a través
de la sociedad luxemburguesa RKS Real Estate, había traspasado a una
filial, RKS Asset Management SLU. Ese
contrato tenía inicialmente una duración de 10 años, pero fue resuelto
de forma anticipada en julio de 2024.
Quid
Pro Quo había sido todo un éxito, con una rentabilidad bruta del 34,3%, tal y
como se ocupó de destacar la empresa cuando hizo pública la venta. La
operación, además, estaba lejos de ser una retirada. Al mismo tiempo, Alquiler
Seguro anunció que lanzaba otra socimi, Alquiler Seguro Asset Management, en
principio con sólo 16 viviendas. En diciembre de 2024 empezó a cotizar en BME
Scaleup, un mercado pensado para empresas en desarrollo temprano y con un
modelo de negocio escalable.
Para
entonces, ya se había rebautizado como Alquiler Seguro Asset Market y su
cartera había crecido hasta las 38 viviendas, valoradas en 7,2 millones de
euros. A día de hoy, es propietaria y alquila un total de 54 inmuebles, por
importe de 8,8 millones de euros, según explica la empresa a preguntas de Público.
Entre junio y agosto de este año, ha comprado 12 viviendas, por las que ha
pagado 1,02 millones de euros. La operación la ha financiado con un préstamo de
3,5 millones de euros que le ha concedido Deutsche Bank y para el que han
servido como garantía otros 37 inmuebles de la socimi.
La
tercera socimi del grupo inmobiliario se llama Madrid Yield Rent Socimi SAU, creada
en el mismo año 2024 con un capital de 60.000 euros y que aún no ha empezado a
operar. La empresa no ha contestado a este periódico cuando le ha preguntado
qué va a distinguir la operativa de esta socimi de la que ejecuta Alquiler
Seguro Asset Market.
Pequeña y centrada en viviendas asequibles
Alquiler Seguro Asset Market es una socimi pequeña. Con sus 6,9 millones de euros de
capitalización está lejos de Ktesios, que cuenta con una cartera de 1.200
viviendas y cuyo valor de mercado asciende a 55 millones de euros. Mucho más lejos
aún está de los 694,6 millones de Helios Re Socimi, la antigua Lar España, que
encabeza la clasificación de BME Scaleup y se especializa en gestionar centros comerciales.
La distancia ya es sideral con GMP Property Socimi, dueño del Parque
Empresarial Castellana Norte, en Madrid, y líder de BME Growth con una
capitalización de 1.233,5 millones de euros. Pero la socimi número uno de
España es Merlin Properties, uno de los grandes del Ibex 35, que tiene un valor
de mercado de 7.633 millones de euros.
A
diferencia de las anteriores, la socimi de Alquiler Seguro se centra en «viviendas
de alquiler accesible» en zonas de gran demanda de Madrid, Barcelona, Asturias
o Murcia, así como en áreas metropolitanas como Sabadell, Hospitalet, Aranjuez,
Alcalá de Henares… Su precio medio no supera los 184.460 euros, aunque tras
revalorizarse un 38% sobre el precio de compra en dos años. De los inmuebles que
aparecen en sus cuentas de 2024, el más caro es uno situado en la calle de
Alberto Alcocer de Madrid, valorado en 591.216 euros, y el más barato, uno en
la calle Mare de Deu del Corredor, en Mataró (Barcelona), tasado en sólo 63.900
euros. Tienen una media de dos dormitorios y sus inquilinos pagan una renta media
de alquiler de 749 euros al mes, «un 32% por debajo del promedio nacional»,
asegura la empresa. Los contratos duran de media 2,9 años. Estos datos proceden
de la presentación que la inmobiliaria hizo en el Foro Medcap, organizado por
Bolsas y Mercados Españoles (BME) y que reunió a inversores europeos el pasado
mes de mayo. La socimi estaba interesada en promocionarse ante posibles
inversores porque, dos semanas antes, el consejo de administración de Alquiler
Seguro, su accionista único, había aprobado una ampliación de capital por
importe de 23,72 millones de euros. En julio, la socimi ejecutó un aumento de
capital adicional, de 1,35 millones, suscrito íntegramente por Alquiler Seguro mediante
la compensación de un crédito que le había concedido en 2023.
La
inmobiliaria no sólo es, de momento, el dueño al 100% de la socimi, sino que
también gestiona el alquiler de sus 54 viviendas, su especialidad. Alquiler
Seguro Asset Market tiene suscrito un contrato con Orange Town Asset Management
SL como gestora de su cartera, por el que le paga 33.198 euros más IVA. Y ésta,
a su vez, firmó otro contrato de property management con Alquiler
Seguro, para que le gestione «el día a día» de los inmuebles arrendados. Le
hace un descuento del 50% en sus honorarios hasta que la socimi cuente entre
sus accionistas con capital externo. Los administradores de la gestora Orange
Town Asset Management también son Antonio Carroza y Sergi Gargallo, presidente
y vicepresidente de Alquiler Seguro. Desde el pasado mes de junio, Carroza preside
la socimi, en sustitución de Gargallo, que igualmente era su consejero
delegado. En el consejo entraron entonces dos directivos del fondo de inversión
Aurica, propietario del 49% de la matriz de Alquiler Seguro, Enacom: Martín
Vargas Beato y Pablo Pérez Caldaya. Los cuatro consejeros han renunciado a sus 24.000
euros de remuneración anual hasta que la socimi reparta dividendos por primera
vez.
En
junio, además, dimitió como consejero Ramón Gayol Pintado, al que la socimi
pagó 34.000 euros para que su asesoría, AllOut Advisory, diseñara el plan
estratégico de crecimiento de la sociedad y buscara tanto nuevos socios
capitalistas como nuevas viviendas para poner en alquiler. A la firma del
contrato de asesoría, el consejo de administración había concedido a Ramón Gayol una «dispensa» de las prohibiciones que establece la Ley de Sociedades, porque de otro modo
esa transacción podía suponer un conflicto de interés.
Un algoritmo para poner precio a los alquileres
En
un informe anexo a las cuentas de 2024, la socimi explica que busca crecer comprando
viviendas en distritos y barrios considerados como prime yield, «ubicaciones
consolidadas y bien comunicadas, propias de un estrato social medio», que le
aseguren «una alta y constante generación de rentas». Y que no rechaza los inmuebles
procedentes de la reestructuración bancaria ofertados por la Sareb, el banco
malo. También mira fuera de España. En concreto, ha puesto los ojos en Portugal.
Allí Alquiler Seguro funciona con la marca Aluga Seguro.
En
general, su objetivo declarado es comprar viviendas que le garanticen un 5% de
rentabilidad anual y venderlas sólo cuando la operación le reporte un mínimo
de 10.000 euros de beneficio. Para optimizar la rentabilidad, Orange Town, la
gestora de Alquiler Seguro, recurre a diversas herramientas informáticas. En su presentación a futuros inversores presume de utilizar un algoritmo
que, cruzando «de forma automática» oferta y demanda, «detecta lo que un potencial
inquilino estaría dispuesto a pagar».