La
Universidad Rey Juan Carlos (URJC) de Madrid acaba de renovar este mismo mes el
convenio de colaboración que firmó hace un año con la Fundación Alquiler Seguro
para crear el Observatorio del
Alquiler, un centro de estudios sobre el mercado del arrendamiento de
viviendas. En virtud del acuerdo, tres profesores de la URJC han publicado a lo
largo de 2025 un Barómetro del
Alquiler trimestral, un informe anual detallado y análisis
basados en los datos que les proporciona la propia fundación, así como otras
instituciones y empresas que se han adherido al Observatorio, como la Sociedad de Tasación, la socimi social Tutechô o Residelia,
una empresa de software as a service que digitaliza procesos de gestión
inmobiliaria.
Para
el nuevo año, el equipo va a cambiar: se ha quedado sólo el investigador
principal de la URJC y profesor de Economía Aplicada Fernando Pinto Hernández, y
se ha añadido el profesor de Sociología de la Universidad Complutense Emilio
Martínez Gutiérrez. El resto del grupo de investigación lo integran tres
directivos de Alquiler Seguro: Alberto Alonso Sánchez, también patrono de la
fundación y director de Estrategia de la inmobiliaria; Gerardo Neistat, su director
de Comunicación, y Sergio Cardona, jefe de estudios de la empresa y director de
su filial tecnológica, Anexia.
Ésta es la quinta entrega de la serie de investigación de Público sobre Alquiler Seguro, integrada por nueve artículos. [Aquí puedes consultar las entregas anteriores].
La
colaboración con las dos universidades es del tipo estándar que permite el
artículo 60 de la Ley Orgánica
del Sistema Universitario (LOSU): los profesores pueden firmar contratos
con empresas para hacer trabajos de carácter científico. La empresa paga a la
universidad a cambio de esa dedicación. Según consta en el contrato firmado por la URJC –remitido por su Portal de Transparencia–, la Fundación Alquiler Seguro se comprometió a pagar 3.000 euros y 1.500 euros más cada trimestre, más el IVA correspondiente. Es decir, un total de 10.890 euros, incluido el 21% de IVA. La universidad retiene un porcentaje de esa cuantía en concepto de gastos generales. En el presupuesto de 2024, la URJC tenía previstos unos ingresos procedentes de los contratos firmados al amparo del artículo 60 de
5,2 millones de euros. En el plan de actuación de la fundación para 2025, la cantidad consignada se ha elevado a 17.332
euros.
La Ley de Vivienda «sobreprotege» al inquilino
Alquiler
Seguro resalta que el Observatorio es un centro de estudios «independiente»,
que pertenece a la fundación, no a la empresa. Su finalidad es «ofrecer
información rigurosa», para la toma de decisiones «tanto para la fundación como para los responsables políticos y los profesionales del sector», establece el contrato con la URJC. De hecho, en la memoria de la fundación se puede leer que
la vivienda «no es sólo un bien económico, sino también un componente
fundamental del bienestar social y la estabilidad financiera de las personas y
las familias».
En
el anuario del Observatorio se han reunido algunos de los estudios publicados hasta
ahora. Desde una explicación de las políticas de vivienda de Viena –»Viena
triunfa mientras el intervencionismo del alquiler en Europa fracasa»– y un análisis
del sinhogarismo, hasta informes sobre el alquiler turístico y el esfuerzo
económico de los inquilinos –un 34,2% de sus ingresos, calcula– para pagar la
renta. El último informe, de este mismo mes, es un ranking autonómico en el que
Cataluña y País Vasco figuran como los farolillos rojos con el mercado de
alquiler más desequilibrado. El Observatorio echa la culpa a la declaración
de zonas tensionadas, en la que ambas comunidades autónomas han sido «pioneras».
En
el mismo anuario, el director de la fundación y coordinador del equipo investigador
del observatorio, Alberto Alonso, no escatima críticas a la Ley
de Vivienda. A su juicio, «ha desamparado a los inquilinos», al obligar a
las inmobiliarias a cobrar los honorarios de gestión del alquiler al casero. El
Ministerio de Consumo ha abierto expediente a Alquiler Seguro por obligar a los
arrendatarios a pagar un contrato de servicios que, en realidad, según
denuncian las organizaciones de consumidores, son los mismos honorarios que
antes les cobraba, pero camuflados. «La
nueva Ley de Vivienda«, destaca el coordinador del Observatorio, «ha venido
a perpetuar y acrecentar los miedos del propietario«, puesto que «impone una
sobreprotección al inquilino«, definiendo «una relación marcadamente favorable
a este último». Para «compensar las amenazas percibidas a las que se exponen» si
quieren alquilar sus pisos, los propietarios están subiendo los precios, se
niegan a invertir en arreglarlos o los dejan vacíos, asegura Alberto Alonso.
«La empresa no nos pone ninguna presión»
El
profesor de la URJC Fernando Pinto defiende la independencia de su trabajo para
el Observatorio. «La empresa no nos pone ningún tipo de presión ni nos dice lo
que tenemos que decir», responde a Público. Los temas de los estudios, «concisos, de
cuatro o cinco páginas», se eligen entre todos los miembros del equipo. Algunos
se enfocan según los resultados del Barómetro Trimestral del Alquiler. La
inmobiliaria tampoco supervisa los informes una vez redactados. «Además», subraya, «tengo un prestigio como investigador, no hago caso a nadie, tengo mi criterio
y soy un investigador bastante estricto». «Digo lo que me dicen los datos»,
zanja.
Fernando
Pinto entiende que sus resultados puedan ser «criticables», porque los datos
con los que cuenta no son representativos del 100% del mercado –»es imposible»,
precisa–, «pero entre lo que hay, nuestro trabajo es de lo más solvente». En
concreto, cifra sus datos en un 85% de la cuota del mercado de alquiler, pero
promete «una mejora sustancial» para este año gracias a la incorporación de Residelia.
Esos datos sobre los que trabaja son los registros de Alquiler Seguro, “un track
record [historial] de más de 17 años”, explica Alberto Alonso en el
anuario, que va más allá del precio de la renta e incluye información sobre «toda
la vida del alquiler».
Pinto
resalta también que utiliza las ponderaciones de las encuestas del Instituto Nacional
de Estadística (INE) y que sus resultados no difieren de los datos y tendencias
revelados por la Encuesta
de Condiciones de Vida, por ejemplo. «Al Gobierno le sorprendían [los resultados]
al principio, pero ahora incluso utiliza nuestros datos». «También le hemos
explicado al Ministerio de Vivienda lo que hacemos», añade. «Todos los hacedores
de políticas públicas están en contacto con el Observatorio y tienen en cuenta
nuestros datos». El informe anual, establece el contrato con la URJC, añade al análisis exhaustivo del mercado del alquiler una serie de «recomendaciones estratégicas». La difusión de los estudios del Observatorio en la prensa suele ser amplia.
El
profesor de la URJC dice ser «consciente de la imagen» que tiene Alquiler
Seguro, pero recalca que el Observatorio no tiene «nada que ver» con la
empresa. «En definitiva, se trata de oferta, demanda y precios; para mí,
obviedades. Recabamos datos y hacemos análisis econométricos», resume.